Wettelijk kader

Het vastgoedbevakstelsel is geregeld in het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 dat voorgaande teksten vervangt. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA) en de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland).

De bedoeling van de wetgever is dat een vastgoedbevak een optimale transparantie van de vastgoedbelegging garandeert en de uitkering van een maximum aan cash flow verzekert, terwijl de belegger een hele reeks voordelen geniet.

De vastgoedbevak staat onder controle van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten en is onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:

• de vorm aannemen van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen met een minimum kapitaal van € 1.250.000
• vennootschap met vast kapitaal en vast aantal aandelen
• verplicht beursgenoteerd
• beperkte mogelijkheid tot het afsluiten van hypotheken
• een schuldgraad beperkt tot 65 % van de totale activa
• de financiële lasten voortvloeiend uit het vreemd vermogen mogen in geen geval de drempel van 80 % (dewelke enkel rentelasten bevat, geen kapitaalaflossingen) van de totale bedrijfs- en financiële opbrengsten van de vastgoedbevak overstijgen
• strenge regels inzake belangenconflicten
• een boeking van de portefeuille tegen marktwaarde zonder de mogelijkheid van afschrijvingen
• een driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onafhankelijke deskundigen
• een spreiding van het risico: maximaal 20 % van het vermogen beleggen in vaste goederen die één enkel vastgoedgeheel vormt, behoudens uitzonderingen
• een vastgoedbevak mag zich niet engageren in “ontwikkelingsactiviteiten”; dit betekent dat een vastgoedbevak zich niet kan opstellen als bouwpromotor met de bedoeling om gebouwen op te trekken om die achteraf te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken
• een vrijstelling van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat de resultaten voor minstens 80 % worden uitgekeerd
• een bevrijdende roerende voorheffing van 15 % af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend

Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.

Vennootschappen die fuseren met een vastgoedbevak zijn onderworpen aan een belasting (exit tax) van 16,995 % op de latente meerwaarden en belastingvrije reserves.